V minulém článku jsme se dozvěděli o možnosti financování našeho nového bydlení formou úvěru ze stavebního spoření. Obliba stavebního spoření v poslední době spíše klesá, neboť došlo ke snížení státní podpory a dále oblibu snižují i nízké úrokové sazby.
Naproti tomu další hojně využívaný finanční produkt, na který se nyní podrobněji zaměříme, je hypotéční úvěr. Jeho obliba v poslední době naopak roste a to zejména pro velmi nízké úrokové sazby, které se pohybují okolo 3%.
Základní pojmy hypotéčního úvěru
Nejprve vysvětlíme několik pojmů:
- fixace – výše úročení hypotéčního úvěru je na určitou dobu fixována, po uplynutí této doby se může změnit. Tím dojde i ke změně výše měsíční splátky. Doby fixace jsou nejčastěji 1, 3, 5 a 10 let.
- LTV (Loan to value – částka k zapůjčení) – je vyjádřená procentní hodnotou a představuje poměr mezi hypotéčním úvěrem a hodnotou zastavené nemovitosti.
- vinkulace (zajištění) – forma zajištění závazku. Je zřizována pro zajištění předmětu úvěru, kde je v případě jeho poškození pojistné vyplaceno zástavnímu věřiteli.
- jistina úvěru – označení pro aktuální zůstatek úvěru bez již zaplacených splátek jistiny. Jistinu nesnižují splátky úroků ani poplatků.
- degresivní splátka – méně častý způsob splácení; výše pravidelné měsíční splátky postupně klesá. Na začátku splácení je poměrně vysoká a na konci splácení dosahuje zlomku hodnoty první splátky. Častěji ovšem je degresivní splátka nastavena tak, že se skládá z pevné části, která je určená na snížení jistiny. Tato část je neměnná a de facto tvoří poslední splátku celé hypotéky. Pro banku, je tento způsob splácení nejvýhodnější, neboť máme maximální výši splátky jistiny a úroku.
- anuitní splátka – nejčastější způsob splácení; pravidelná měsíční splátka ve stejné výši se skládá ze dvou částí, tzv. jistiny (úmoru) a úroku. Výše splátky se nemění do nejbližší fixace, kdy se může změnit. Poměr jistiny a úroků se ve splátce s časem mění. Nejprve se na začátku splácení větší měrou splácí úroky a jistina pomaleji. Přibližně od poloviny délky splátkového kalendáře se poměr obrací a více z měsíční splátky jde na úmor jistiny a méně na úroky.Relativně vyvážený poměr mezi úmorem a úrokem.
- progresivní splátka – jedná se o opak degresivní splátky. Nejprve tedy splácíme minimum a výše splátky se postupně zvyšuje. Tento druh splácení je pro banky nevýhodný a proto velmi zřídka využívaný.
- refinancování – jedná se o splacení stávající hypotéky novou u jiného poskytovatele. Nejčastěji k tomuto dochází z důvodu výhodnějších podmínek u nového poskytovatele.
Před sepsáním smlouvy
Hypotéční úvěry se nejčastěji čerpají za účelem nákupu nemovitosti nebo její výstavby. Není ovšem výjimkou čerpání hypotéky na nákup auta nebo lodi.
Výše úroků je nejčastěji odvozena od druhu hypotéčního úvěrů. Hypotéky můžeme rozdělit na tři základní typy:
- účelové – poskytovatel úvěru zná, na jaký účel finanční prostředky budou použiti. Výhodou je nižší úroková sazba oproti neúčelové hypotéce.
- neúčelové – poskytovatele úvěru nezajímá, pro jaký účel peníze půjčuje. Nevýhodou ovšem je vyšší úroková sazba. Příkladem je tzv. Americká hypotéka.
- kombinace obou – část poskytnutého úvěru je účelová a část neúčelová.
Kritéria hypotéky
Parametry hypotéčního úvěru:
- výše úroku se může s uplynutím doby fixace měnit,
- mimořádná splátka, není-li sjednána ve smlouvě, je možná pouze v době fixace (tedy po jejím uplynutí). V jiném termíny podléhá sankci, která může (dle konkrétní banky) v některých případech dosáhnout řádů statisíců korun.
- zaplacené úroky jsou odečitatelnou položkou z daňového základu až do výše 300 000 Kč ročně,
- není nutné předchozí spoření,
- společnou žádost může podat více osoba (u některých bank až 4), obvykle maximálně dvě domácnosti,
- minimální výše obvykle 100 000 Kč, maximální výše mnohdy není omezena; je ovšem omezena výší LTV, kterou je v České republice LTV 100,
- v době fixace dochází u cca 50% všech hypoték k refinancování.
Stejně jako v předchozím článku věnovaném stavebnímu spoření i v tomto případě hypotéčního úvěru bude poskytující instituce zkoumat naší bonitu. Bude tedy zjišťovat, zda jsme schopni závazek řádně splácet. Výše úroku potom do jisté míry odpovídá riziku, které banka nese.
Pokud jsme tedy vybrali instituci, u které budeme o hypotéku žádat, měli bychom mít rozmyšleno, jak budeme za úvěr ručit. To může a nemusí být problém.
V případě, že pořizujeme byt či dům do osobního vlastnictví, ručíme touto nemovitostí. Pokud ovšem pořizujeme družstevní byt, tedy kupujeme podíl v družstvu, nemůžeme jím ručit a musíme hledat jinou nemovitost.
Jelikož pořizujeme byt do osobního vlastnictví, nemusíme hledat jinou nemovitost k ručení za úvěr a hypotéka se vedle úvěru ze stavebního spoření stává relevantním kandidátem. V příštím článku prozkoumáme další finanční produkt a na závěr je všechny porovnáme.
